כשמדובר ברכישת נדל"ן בגאורגיה, אחד היתרונות הבולטים הוא המיסים הנמוכים הנהוגים במדינה. עבור משקיעים ישראלים רבים, המפתח לתשואה גבוהה על השקעות נדל"ן בחו"ל טמון בשיעורי המס המופחתים. במאמר זה נצלול לעומק נושא המיסוי על נכסים בגאורגיה, ונבחן את כלל העלויות הכרוכות ברכישת דירה או נכס מניב במדינה.
ההפתעה הגדולה עבור רוב המשקיעים הזרים היא שבגאורגיה לא קיים כלל מס רכישה בעת רכישת נדל"ן. כלומר, פרט למחיר הנכס עצמו, תידרשו לשלם רק עלויות זניחות, כמו אגרת רישום הבעלות על שמכם. גובה העלויות הללו נע בין 50 ל-200 לארי בלבד (שהם כ-20-80 דולר אמריקאי), תלוי במהירות הטיפול המבוקשת על ידכם.
מס רכוש על נדל״ן בגאורגיה בגאורגיה
כשמדובר במס רכוש שנתי על נדל"ן בגאורגיה, חשוב להבין כי שיעורו תלוי ברשות המקומית שבה ממוקם הנכס. על פי הקוד הגאורגי, מס הרכוש לא יעלה על 1% משווי הנכס, אך במקרים רבים הוא יהיה נמוך בהרבה. הגורמים המשפיעים על שיעור המס הם מיקום הנכס וההכנסה השנתית של הבעלים.
הנה פירוט מדרגות מס הרכוש לפי רמת ההכנסה:
- משקי בית המרוויחים פחות מ-40,000 לארי (GEL) בשנה פטורים לחלוטין ממס רכוש שנתי.
- משקי בית עם הכנסה שנתית הנעה בין 40,000 ל-100,000 לארי (GEL), יחויבו במס רכוש בשיעור של 0.05% עד 0.2% משווי הנכס.
- משקי בית המרוויחים מעל 100,000 לארי (GEL) בשנה, ישלמו מס רכוש שנתי בשיעור שבין 0.8% ל-1%.
אם אתם מתלבטים לגבי שיעור המס שיחול על הנכס שלכם, או שיש לכם שאלות נוספות בנוגע למיסוי על נדל"ן בגאורגיה, אל תהססו ליצור איתנו קשר. נשמח לתאם אתכם שיחת ייעוץ ולספק מענה מקצועי ומותאם אישית.
מס רווח בעת מכירת נדל״ן בגאורגיה
בעת מכירת נדל"ן בגאורגיה, שיעור מס רווחי ההון נקבע על פי מספר משתנים, כגון משך ההחזקה בנכס וסוג הנכס.
מכירת נכס תוך פחות משנתיים: במצב זה, תחויבו במס הכנסה בשיעור של 5% על רווחי ההון שצברתם.
מכירת נכס לאחר יותר משנתיים: אם תמכרו את הנכס בחלוף למעלה משנתיים מיום רכישתו, תהנו מפטור מלא ממס רווחי הון.
השקעה בנכסים מקבלן: בעת רכישת נדל"ן בגאורגיה מקבלן (פרויקטים בבנייה או לקראת סיום), חשוב לזכור כי אינכם נחשבים לבעלים החוקיים של הנכס עד להעברתו אליכם בפועל על ידי הקבלן. הבעלות על הנכס נרשמת רק לאחר רישומכם בתצהיר הנכס. לפיכך, תאריך רישום הבעלות בטאבו משפיע על אופן חישוב מס רווחי ההון בעת מכירה עתידית.
בסרטון: הדמיית פרויקט נדל״ן השייך לאחת חברת קבלן המובילה בשוק M2
מיסוי דמי שכירות בגאורגיה
הכנסה מהשכרת נדל"ן בגאורגיה כרוכה בתשלום מס הכנסה.
שיעור המס נקבע על פי מספר פרמטרים, ובהם:
סטטוס המשכיר:
- משכיר רשום: ישלם מס בשיעור 5% על הכנסות שכירות ברוטו מהשכרת דירות מגורים.
- משכיר לא רשום: יחויב במס בשיעור 20% על הכנסות שכירות ברוטו מכל סוגי הנכסים.
סוג הנכס המושכר:
- דירות מגורים: חבות מס של 5% (למשכירים רשומים) או 20% (למשכירים לא רשומים).
- נכסים מסחריים: יחויבו במס בשיעור 20%.
נקודות חשובות:
- אין מגבלה על כמות דירות המגורים שניתן לרשום תחת סטטוס של משכיר.
- מומלץ בחום להירשם כמשכיר כדי להימנע מתשלום מס גבוה (20%) ומסרבול ביורוקרטי מיותר.
הוצאות נוספות
מעבר למיסים, ישנן מספר הוצאות נוספות שחשוב לקחת בחשבון בעת רכישת נדל"ן בגאורגיה.
הוצאות משפטיות
בדיקות נאותות: עדכון נסח הנכס, בדיקת רקע הבעלים (רישומים במאגר חייבים, בעלות על נכסים נוספים בגאורגיה, אחזקות בחברות גאורגיות), זיהוי פרטי הנכס (כתובת, גודל), בדיקת מגבלות משפטיות (שעבודים, משכנתאות, הגבלות, התחייבויות וכו'), אימות ייפוי כוח חתום (במקרה של חתימה על ידי צד שלישי). עלות ממוצעת: 300 לארי (GEL).
הכנה/בדיקה של מסמכי רישום: חוזה מקדמה/טרום-רכישה ו/או הסכם רכישה. עלות ממוצעת: 600 לארי (GEL), אך עשויה להשתנות בהתאם לאורך ההסכמים.
ייצוג מול המוכר: ניהול משא ומתן על תנאי חוזה המכר בשמכם, תיאום תהליך התשלום ורישום הנכס. עלות ממוצעת: 300 לארי גאורגי (GEL).
ליווי פיזי בתהליך הרישום: ליווי הרוכש ללשכת רישום המקרקעין, לבנק או לנוטריון, חתימה כמתרגם. אגרת רישום ממשלתית להעברת בעלות תוך 4 ימי עסקים (תהליך מזורז כרוך בתשלום נוסף). עלות ממוצעת: 600 לארי (GEL).
ייפוי כוח: פעמים רבות זמנם של משקיעים מוגבל, ונסיעה פיזית לגאורגיה אינה נוחה. לכן, שימוש בייפוי כוח להשלמת הרכישה הופך לאופציה אטרקטיבית. ייפוי כוח חייב להיות מנוסח על ידי עורך דין, מתורגם לאנגלית (לצורך הבנה), ומאושר על ידי נוטריון. עלות ממוצעת: 400 לארי (GEL) לייפוי כוח מקומי, 600 לארי (GEL) לייפוי כוח בינלאומי.
בהתאם להיקף השירותים הנדרשים, ההוצאות המשפטיות עשויות להסתכם עד 3,000 לארי (GEL).
סיכום
כשמדובר על השקעות נדל"ן בגאורגיה, סוגיית המיסוי היא שיקול משמעותי. בהשוואה למדינות אחרות, עלויות רכישת נדל"ן בגאורגיה נחשבות נמוכות יחסית. יחד עם זאת, כמו בכל השקעה, מומלץ לערוך בדיקת נאותות יסודית ולהבין לעומק את כלל ההוצאות הכרוכות בתהליך, עוד לפני הצעדים הראשונים.
אם יש לכם ספקות או התלבטויות בנוגע למיסים ועלויות של רכישת נכסים בגאורגיה, אנחנו כאן כדי לסייע. אל תהססו ליצור איתנו קשר כדי לקבוע פגישת ייעוץ בנושא. נשמח לחלוק את הידע והניסיון שצברנו כדי לעזור לכם לקבל החלטות מושכלות ולמקסם את ההשקעה שלכם בנדל"ן הגאורגי.
עודכן: אוגוסט 2026
מיסוי נדל"ן בגאורגיה - מה חשוב לדעת ב-2026
אלו הכללים המרכזיים נכון ל-2026 (מומלץ לאמת מול רואה חשבון מקומי לפני עסקה, כללים משתנים):
- מס רכישה: אין. בגאורגיה לא משלמים מס רכישה על נדל"ן. העלות היחידה ברכישה היא אגרת רישום ב-NAPR (עשרות עד מאות לארי בודדות, לפי מהירות הרישום).
- מס על הכנסות שכירות: 5%. משכירים למגורים שנרשמים במשטר המס המיוחד משלמים 5% בלבד מההכנסה ברוטו, אחד השיעורים הנמוכים באזור.
- מס רכוש שנתי: 0% עד 1%. תלוי בהכנסת משק הבית: מתחת ל-40,000 לארי בשנה יש בדרך כלל פטור מלא; מעל לכך המס נע בין 0.05% ל-1% משווי הנכס.
- מס רווח הון: פטור אחרי שנתיים. מכירת נכס לאחר יותר משנתיים של החזקה פטורה ממס. מכירה מוקדמת יותר עשויה להתחייב במס על הרווח.
ומה קורה בשוק עצמו ב-2026?
אחרי שנים של עליות, השוק התקרר: שכר הדירה בטביליסי ירד בכ-12% במהלך 2025, ו-TBC Capital צופה ירידה מתונה נוספת ב-2026. המשמעות למשקיע: תשואות השכירות מתמתנות, וחשוב לחשב את רכיב המס על תשואה ריאלית ולא על מספרי השיא של 2022-2023. פירוט מלא במדריך השקעות נדל"ן בגאורגיה וברשימת המלכודות שחובה להכיר.
שאלות נפוצות
כמה מס משלמים על קניית דירה בגאורגיה?
אפס. אין מס רכישה בגאורגיה. משלמים רק אגרת רישום סמלית בטאבו המקומי (NAPR), ולרוב גם דמי טיפול לעורך דין או מתווך אם נעזרים בהם.
כמה מס משלמים על שכירות בגאורגיה?
5% מההכנסה ברוטו למשכירים למגורים שנרשמו במשטר המיוחד ברשות המסים. ללא רישום, ההכנסה עלולה להתחייב בשיעור הרגיל של 20%, ולכן חשוב להירשם.
האם יש מס רווח הון על מכירת דירה?
אם החזקתם בנכס יותר משנתיים - פטור מלא. במכירה לפני תום שנתיים הרווח עשוי להתחייב במס, ולכן תזמון המכירה משמעותי.
האם משקיע זר משלם מס שונה מתושב מקומי?
לא. שיעורי המס על נדל"ן זהים לתושבים וזרים. שימו לב רק לחובות הדיווח שלכם בישראל - כדאי להתייעץ עם רואה חשבון שמכיר את שתי המדינות. אפשר להתחיל בשיחת ייעוץ אצלנו.
