שוק הנדל"ן בגאורגיה, שמתאפיין בפיקוח מועט, מסתיר כמה מכשולים. מצד אחד, להיכנס לעסקה עם ציפיות המבוססות על סטנדרטים מערביים יכול להיות טעות בלי להבין את המאפיינים המיוחדים של השוק. מצד שני, למי שמחפש תמורה טובה להשקעה, הנדל"ן בטביליסי מציע אפשרות לצמיחה גדולה, עם מחירים נמוכים היום משמעותית לעומת רוב ערי בירה באירופה.
המחסור בפיקוח, יחד עם שוק בהתפתחות, הופכים את גאורגיה להזדמנות השקעה מצוינת, בתנאי שיש לכם את הידע הנחוץ והיכולת להתמצא בשוק כדי למצוא את העסקאות הטובות ביותר.
במאמר הזה נתמקד בבעיות הנפוצות ברכישת נכס בגאורגיה, החל מהונאות ועד לעסקאות עם בעיות רציניות. בנוסף, נחשוף את השיטות שבהן משתמשים לפעמים מתווכי נדל"ן ללא פיקוח, כדי לשכנע אתכם לחתום על חוזה בכל מחיר.
המטרה שלנו היא לתת לכם ידע רחב, שיעזור לכם גם להימנע מליפול קורבן לתרמיות, אך גם לזהות הזדמנויות אמיתיות גם כשהן נראות "טובות מדי בשביל להיות אמיתיות"
הרשמה לניוזלטר
הירשמו עכשיו וקבלו מדריכים, מאמרים, טיפים ומבצעים הכי שווים על גאורגיה, ישירות למייל שלכם. הצטרפות חינמית. ניתן לבטל בכל רגע. בלי ספאם.
לחיצת יד ולגימת יין – כך נסגרות עסקאות רבות בגאורגיה, החל מקנייה בסופר ועד לרכישת בית ששווה מיליונים.
אתה מסתכל למוכר בעיניים, הוא מראה לך תמונה די אמינה של הנכס, אתה מחליט אם לקנות או לא, לוחצים ידיים ושותים. העסקה נגמרה. בלי בדיקות של מומחים, רק על סמך מה שהמוכר אומר ומה שאתה רואה.
לשיטה הזו, שקיימת כבר מאות שנים, יש כמה בעיות עיקריות:
1. מקצועיות: גם אם המוכר ישר, האם הוא מבין בתחום? האם הוא יודע, למשל, שעבודת בנייה לא טובה שעשה קרוב משפחה תגרום לבעיות חמורות של לחות תוך חצי שנה?
2. אמון: לצערנו, אנחנו לא חיים בכפר שבו הכללים מחייבים אנשים להיות כנים לגמרי. בעוד שחלק מהמוכרים באמת ישרים, רבים מבינים שכשהם מוכרים בעיר, לא יהיו השלכות אמיתיות אם יגזימו באיכות הנכס, ואפילו ישקרו או יסתירו תקלות.
3. מתווכים: יותר ויותר עסקאות נעשות דרך מתווכים. חוץ מ-1% של אנשי מקצוע אמינים, רוב המתווכים יגידו לכם כל דבר כדי לסגור את העסקה – בלי גבולות, במיוחד בשיחות. כשמוסיפים לזה את העובדה שכל מה שצריך כדי להיות מתווך נדל"ן בגאורגיה זה כרטיס ביקור, אפשר להבין למה שוק הנדל"ן הגאורגי מלא בבעיות ואתגרים.
לא כל מלכודת היא הונאה, אבל חשוב מאוד להבין את הפרטים הקטנים של שוק הנדל"ן בגאורגיה כדי לקבל החלטות נכונות.
נכון שלפעמים אנשים הצליחו לסגור עסקאות טובות על סמך תחושות בטן, אבל אחרים שסמכו רק על אמון מצאו את עצמם מתחרטים שנים אחר כך.
להלן המלכודות הנפוצות ביותר:
כשאתם מתחילים את החיפוש הראשוני שלכם, סביר להניח שתפנו לאתרי נדל"ן כמו myhome.ge או ss.ge.
זו נקודת פתיחה טובה כדי לקבל מושג ראשוני על השוק.
אבל היזהרו מתרגיל נפוץ של "פיתיון והחלפה" באתרים האלה:
חשוב לזכור:
בתמונה: מודעות כפולות של אותו הנכס מסוכני נדל״ן שונים
בנוסף לסוכנים שמכנים את עצמם "מומחים" בלי הכשרה, ניסיון או תעודות (שהחוק לא דורש), יש גם הונאה של "סוכן מתחזה". סוכן כזה מציג את עצמו כאילו הוא מייצג נכס שלא שייך לו.
איך זה עובד:
הנזק:
סימנים מחשידים:
אחרי שסיננתם מודעות מזויפות ומצאתם דירה שאהבתם, המציאות יכולה להיות מאכזבת. הנה כמה בעיות נפוצות:
מתווכים יכולים לשקר על מצב הנכס, החל משקרים קטנים כמו "בטוח יש תנור" ועד שקרים גדולים כמו "יש מרפסת ענקית עם נוף מדהים". בסוף, אתם מגיעים למרפסת צרפתית קטנטנה עם נוף לבניין ממול.
לפעמים בגלל מחסור בתמונות טובות במודעות, מתווכים מתעקשים שתגיעו לראות את הנכס במהירות. לא תמיד ברור אם זה שקר או חוסר מקצועיות, אבל המסר ברור: מתווכים יגידו הכל כדי שתבואו. אם מתווך לא נותן תמונות ועובדות, כנראה שהמידע לא מדויק.
שתי נקודות חשובות:
לסיכום, חשוב להיות ערניים ולבדוק היטב את הפרטים לפני שסוגרים עסקה. אל תתנו למתווכים להטעות אתכם עם מידע לא מדויק או חסר. תמיד דרשו לראות את הנכס במו עיניכם ולקבל את כל המידע הרשמי לגבי גודל הנכס וכל פרט אחר.
בתמונה: דירה לדוגמא של 120 מ״ר כאשר 25% מהשטח שלה – מרפסת בלבד!
במהלך החיפושים שלכם, אתם עלולים לראות כמה מודעות לאותה דירה עם מחירים שונים. הנה כמה סיבות אפשריות לזה:
תקני הבנייה בגאורגיה:
הציפיות: התקן המינימלי הבסיסי בגאורגיה נמוך יותר מאשר באירופה או בארה"ב. לכן חשוב לא לצפות לאיכות בנייה גבוהה מדי.
המלצות:
סוף סוף מצאתם דירה להשקעה בגאורגיה שאהבתם, המוכר נראה נחמד ונלהב למכור, ואתם כבר מדמיינים לחגוג עם כוס יין וחתימה חגיגית. אבל זהירות: ברגע שתחתמו על חוזה הרכישה, כל בעיה שקשורה לנכס תהפוך לבעיה שלכם, אלא אם כן כתוב במפורש שהמוכר אחראי עליה.
דוגמאות:
זו רק רשימה חלקית של בעיות שיכולות להתגלות. השלב הראשון לגילוי בעיות הוא בדיקת קוד הקדסטר במרשם הציבורי, אבל הפתרון הטוב ביותר כדי להרגיש בטוחים הוא לשכור עורך דין שמתמחה בנדל"ן.
הרבה לקוחות מופתעים כשהם מגלים שהמוכר דורש תשלום מלא במזומן ובדולרים. חשוב לדעת שזו דרישה מאוד נפוצה בעסקאות נדל"ן בגאורגיה, ולעתים קרובות אי אפשר לנהל על זה משא ומתן.
הסיבות לדרישה הזאת:
באיזה מטבע אפשר לקנות:
החוק בגאורגיה מאפשר לקונים שאינם תושבי גאורגיה לרכוש נדל"ן במטבע זר (לא בלארי).
עם זאת, ההגדרה של "תושב" לא לגמרי ברורה. האם הכוונה לתושב קבע? למי שיש אשרת תושב זמנית? למי שגר בגאורגיה בקביעות? או אפילו למי שקונה נכס כדי לקבל תושבות?
הבנק המרכזי של גאורגיה לא נותן הגדרה ברורה, ואנחנו מנהלים איתם דיונים כדי להבהיר את העניין.
ההמלצה שלנו:
מיסוי:
ברוב המקרים, המוכר משלם את המסים בזמן מכירת הנכס. יכול להיות שהמוכר ינסה להימנע מתשלום מסים על ידי עסקת "שולחן שחור" ויציע לקונה מחיר נמוך יותר.
האם זה בטוח?
קניית נדל"ן במזומן יכולה להיות מסוכנת, ותמיד מומלץ להיעזר בעורך דין משלכם (לא של המוכר!) שילווה אתכם בתהליך הרכישה.
העברת הכסף:
שערי חליפין:
חשוב להסכים מראש על מקור שערי החליפין שישמש לקביעת שער החליפין המדויק בזמן הרכישה.
בתמונה: תנודתיות של לארי לאורך השנים
זה יכול להיות קשור להונאת מחיר מזויף, הונאת רכישה במזומן, או למצב שלא קשור בכלל.
בהונאת מחיר מזויף, בדרך כלל תגלו שהמחיר שפורסם לא אפשרי ברגע שתנסו להתקדם עם הקנייה. ברכישה במזומן, המחיר יכול לעלות אם תתעקשו לשלם בהעברה בנקאית ולא בדולרים.
אז מתי עוד המחיר יכול לעלות סתם ככה? כמעט תמיד. ואנחנו נתקלים בזה המון. הנה כמה תירוצים שמוכרים נתנו לנו בשביל להעלות מחיר אחרי שכבר סגרנו עסקה:
למרות ששירותי הסיוע ברכישת נדל"ן שלנו לא יכולים למנוע ממוכרים להתנהג ככה, מה שכן אנחנו יכולים לעשות זה להעריך אם העלייה במחיר שווה לוותר על העסקה או שזה עדיין דיל טוב, וגם להתמודד בשבילכם עם השטויות של המוכרים האלה כדי שלא תצטרכו לעשות את זה לבד.
זה לא הונאה, אבל זה בהחלט יכול לטרפד עסקה או לגרום למוכר להעלות את המחיר. ניהול משא ומתן על נדל"ן בגאורגיה, בייחוד עם בעלי נכסים יותר קשוחים, דורש היכרות עמוקה עם נורמות ההתנהגות הגאורגיות הבלתי כתובות.
זה די פשוט: אם תשאלו משהו שהמוכר חושב שהוא לא הגיוני, הוא פשוט יגיד שהוא לא אוהב אתכם ולא ימכור לכם, לא משנה באיזה מחיר. ההיגיון שעומד מאחורי המשא ומתן לא יהיה מובן מאליו בהתחלה לאף אחד ממדינות המערב. זו סיבה מצוינת לשכור עורך דין גאורגי טוב שינהל את המשא ומתן בשבילכם, כי הוא מכיר את כל הדקויות, וגם ייעץ לכם אם הבקשות שלכם עלולות להתקבל בצורה שלילית.
אפשר היה לכתוב ספר שלם על התהליך הזה ועל המאפיינים הייחודיים שלו, אבל בקיצור, מוכרים יכולים לפרש בקשות שנראות לכם לגמרי הגיוניות כעלבון – מה שיכול להוביל לעליית מחיר או לביטול העסקה כליל.
שוק הנדל"ן הגאורגי יכול להיות מאתגר עבור ישראלים. גם אחרי שצוברים ניסיון, ההתנהגות הלא תמיד הגיונית והפרטים הקטנים עדיין יכולים להיות מספיק מורכבים כדי לגרום להרבה לחץ ולהשאיר אתכם לא בטוחים אם אתם מקבלים החלטות נכונות.
נכון שההחלטה הסופית על מה לקנות תמיד חייבת להיות שלכם, אבל שירותי הסיוע שלנו לרכישת נדל"ן נועדו לתת לכם את הפתרון המתאים, תמיכה וייעוץ אובייקטיבי כדי שיהיה לכם מספיק ידע כדי להרגיש בטוחים בכל שלב של התהליך.
ביחד עם השירות המקיף של עורכי הדין שלנו המתמחים בנדל"ן, אנחנו כאן כדי להפוך את התהליך לקל, בטוח ונטול תסבוכות ככל האפשר. אנחנו מקבלים תשלום מכם בלי קשר לאיזה נכס תבחרו בסופו של דבר, כך שאנחנו מתמקדים לדאוג לאינטרסים שלכם, ולא של המוכר.
מייסד החברה שלום גאורגיה. מרצה בתחום ויזם בנשמה. ישראלי במקור. כיום מתגורר עם משפחתי בעיר המדהימה טביליסי. האתר "שלום גאורגיה" נוצר מתוך רצון לחלוק את אהבתי לגאורגיה עם אחרים. אני רוצה לסייע לישראלים לגלות את כל מה שיש למדינה המופלאה הזו להציע, החל מטיולים ונופש ועד להשקעות ועסקים.
